千百次的问：房价是怎么涨起来的？

水木清华

关于房价和地价的关系，很多房地产行业内外的专家学者都有过不同的论述，但是，很少能够全面透彻的分析。凭感觉给出答案的倒是有很多，但都是泛泛而谈。对于房价与地价，黄奇帆先生在一次报告中做过深入细致的分析，得到了广泛的认可。用通俗的语言表达就是“专家一出手，就知有没有”买房不满意，后悔来不及，请先看“楼市实战，买房路上12堂必修课”，记得先点右上关注，再查看。

到底是货币涨，房价涨，还是土地涨，房价涨呢？黄奇帆先生认为，一切物价上涨都是通货膨胀现象，但是，不是所有的商品都会随着通货膨胀而同等上涨，在相同的通货膨胀范围内有的商品会涨，也有商品会降价。因为商品的价格还受供求关系影响，如果商品供过于求的东西，货币哪怕泛滥，价格该跌还得跌。房地产之所以涨价，一个很重要的因素是和地价有关。由于房子也属于商品，存在保质期，也就存在折旧和贬值，按常理来说，房子每年都需要折旧，旧房子过了保质期就会成为危房，是必须拆掉的，但是在城市里，土地每年都会升值，虽然房子拆掉了还会价值百万或千万以上，地价涨了，房价跟着涨。

为什么，我们的地价长期上涨呢？

第一个原因、我们土地买卖的方式是拍卖，拍卖制的规则是价高者得，很多家房地产开发商来叫这块地，就可能几十轮甚至上百轮地叫价，越拍越高，拍卖的上限怎么封顶缺少一个有效的制度安排，因此，拍卖制本身会推高地价。但是，拍卖是阳光的市场机制，能够避免腐败和灰色交易。第二个原因、土地本身就供不应求且是不均衡的，对一线城市供应不足，越供应不足，拍卖地价越高，最后倒过来，地价越来越高，房价越来越高。第三个原因、旧城改造、拆迁循环。城市发展并不是都在城市边缘地带征收农民的地，还会把这个城市几十年上百年留下来的棚户区、贫民窟、破房子拆掉，叫旧城改造。如果这个地区的房价大体是5000元一平方米，补偿标准大体上按照这个地区的均价来补偿，这是拆迁的基本逻辑。地价5000元/平方米，造出来的房子一定到10000元每平米。过了几年，这块地旁边的地要拆迁，拆迁的成本就是10000元每平米，以这个地价成本拆出来的房子，造出来的就会卖20000元每平米。有了两轮或三轮拆迁，房价就成倍涨上来了。所以，在拍卖机制下，在一个总体上新供的土地短缺的情况下，旧城改造，拆迁循环，这三个机制叠加在一起，就会导致房价往上升。在这种机制下，几乎所有人都在埋怨，开发商埋怨土地价高，老百姓埋怨房价高，官员埋怨投资环境破坏了，所有人都不满意。因此，楼市调控措施纷纷出台，在因城施策、一城一策实施下，限购、限贷、限价相关措施都在确保楼市稳定。相信，按现有的调控实施下，一切都会好起来。

文章来源：房价大数据

爱民在线

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